De nombreux propriétaires nous consultent désemparés. En général, ils rencontrent de gros problèmes avec leurs locataires. Principalement des défauts de paiements. Les locataires justifient quasi toujours cette absence totale du moindre paiement en prétextant l'état du bien loué, souvent seulement des bricoles.
Après avoir fait preuve de beaucoup trop de patience, et enfin convaincu de la mauvaise volonté de leurs locataires, les bailleurs entament alors une procédure  d'expulsion. Il n'est pas rare de rencontrer des propriétaires qui récupèrent leur bien dans un état pitoyable après une année de loyers impayés en plus d'avoir payé 2000 euros de frais de justice. Parfois, ils ont même été contraints de prendre aussi en charge  l'eau et le chauffage consommés par leurs locataires indélicats.

En effet, ils ont le droit de poursuivre leurs débiteurs mais cela ne sert généralement à rien, ils sont durablement insolvables. C'est bien là le problème du marché locatif actuel. Bon nombre de locataires sont insolvables et détiennent avec cela une arme injuste au regard du propriétaire qui lui est par définition solvable.
De plus, ce comportement est souvent accompagné d'incivilités telles que laisser  à son départ  une montagne d'ordures et autres vieux matelas ou objets pourris...
Il y a la garantie locative légale ? Deux malheureux mois de loyers hors charges pour un tel désastre !

Ces cas ne sont heureusement pas devenus légion mais dans cette société qui se précarise, ces histoires sont de plus en plus fréquentes.
D'autres propriétaires ne sont pas confrontés à des problèmes aussi graves mais se demandent s'il faut vraiment céder à toutes les exigences de leurs locataires.

Par exemple, le locataire bénéficie d'un loyer très modéré car il n'y a pas de double vitrage. C'est une situation qu'il a acceptée dès le départ. Pourtant, il va réclamer  le placement de nouveaux châssis sans proposer d'augmentation de loyer. Il menace autrement de faire venir un enquêteur pour la salubrité du logement car il y a des tâches de moisissures au plafond de la salle de bain où il n'ouvre jamais la fenêtre...

Autre exemple. Un locataire signe un bail pour un studio, ce bail stipule que c'est un domicile pour une personne seule. Quelques mois plus tard, il se retrouve dans ce petit logement avec une amie et les deux enfants de celle-ci. Il exige alors du bailleur qu'il puisse résilier son bail et récupérer sa caution car la Région Wallonne a déclaré son logement surpeuplé...

Souvent les propriétaires sont démotivés et se sentent abandonnés par les autorités. Le travail complémentaire qu'apporte un investissement immobilier pèse aussi parfois: la recherche d'un bon locataire, l'établissement du bail et de l'état des lieux, les formalités pour la caution, le suivi des paiements.... Une autre problématique réside pour le propriétaire non-bricoleur dans le fait du prix de la main d'oeuvre. Le moindre déplacement ou travail d'un plombier ou d'un électricien peut coûter le prix de 15 jours de loyer...

Nous proposons un service unique en région namuroise. Nous devenons nous-mêmes locataire avec un bail autorisant la sous-location.
Le propriétaire est déchargé de tout et ses loyers sont garantis. Nous prenons même en charge les petites interventions techniques.
Vous trouverez ci-dessous une foire aux questions (F.A.Q.). Nous restons à votre service et à votre écoute pour tous renseignements complémentaires.
Pour une visite de votre immeuble suivie d'une offre personnalisée, cliquez ici

F.A.Q.

Votre service n'est pas gratuit?
Nous visitons votre appartement ou votre immeuble et vous ferons ensuite une offre personnalisée qui mentionne le loyer que nous vous paierons.
Normalement, le loyer que nous vous proposerons devrait être moins élévé que celui que vous obteniez en traitant directement avec un locataire.
Par ailleurs, le premier mois d'occupation n'est pas payé.

Quelle est la durée du bail?
Cela dépend de l'état de l'immeuble. Si le bien nécessite une grosse rénovation pour pouvoir le sous-louer convenablement, nous demanderons un bail de longue durée afin d'amortir les frais que nous ferons en début de contrat. Le loyer que nous proposerons tiendra également compte de l'état du bien en début de bail.

Pour un bien en bon état notre contrat sera d'une durée minimale de 3 ans.

Mais si vous faites des travaux, il faudra vous les rembourser en fin de bail?
Non, les travaux vous seront acquis à la fin de notre contrat.

Et pendant la durée du bail qui me lie à vous?
Nous louons votre immeuble dans l'état qui sera décrit dans l'état des lieux qui sera établi. C'est en fonction de cet état que nous avons fixé le montant du loyer.
Généralement, à l'exception des grosses réparations qui sont légalement toujours à charge du propriétaire, nous prendrons donc à notre compte les autres réparations.
Les grosses réparations sont: nouvelle chaudière, nouveaux châssis, problème de toiture, mises en conformité: électricité, ascenseur, ventilation, permis de location etc... Dans certains cas, nous pouvons même prendre en charge ces grosses réparations.

Comment puis-je être garanti du fait que vous ferez les travaux pour lesquels j'ai consenti une diminution de loyer?
Le bail mentionne exactement les gros travaux qui seront exécutés à notre charge. Ces travaux devront être réalisés au plus tard au terme du bail. Nous avons tout intérêt à les réaliser afin d'obtenir le loyer que nous avons estimé pouvoir recevoir.

Mon immeuble a été déclaré insalubre, pouvons-nous tout de même faire affaire ensemble?
Nous analyserons la situation et trouverons la solution ensemble.

Mon immeuble comprend des logements et un commerce. Cela vous intérèsse? Pouvons-nous imaginer traiter ensemble pour seulement une partie de l'immeuble?
La réponse est oui aux deux questions.

Si je suis obligé de réaliser certains gros travaux pendant que vous êtes locataire chez moi et que notre bail ne prévoit pas que vous les preniez en charge, comment puis-je honorer mon engagement avec vous si je n'ai pas les fonds nécessaires à ce moment là?
Nous vous proposerons de réaliser et financer ces travaux moyennant une réduction de loyer ou un arrêt limité dans le temps du paiement des loyers.

En traitant avec vous le loyer ne deviendra pas taxable vu que vous êtes une société?
Non, car c'est notre administrateur-délégué Monsieur Adriaan de Jong qui sera locataire en personne physique. 

Quand payez-vous le loyer?
A terme échu. Un exemple: nous signons un bail le 12/03, le premier loyer n'est pas payé (le 12/04), nous commencerons à payer le 12/05

Et comment cela se passe avec les charges communes?
Nous reprendrons les compteurs à notre nom.

Dois-je toujours prendre une assurance incendie?
Oui et vous devrez demander à votre assureur d'ajouter la clause d'abandon de recours contre les locataires dans votre police. Notre bail prévoit cette obligation dans votre chef. Vous devrez nous fournir la preuve du paiement annuel de cette assurance. La franchise légale sera toujours à notre charge.
Nos sous-locataires devront seulement assurer leurs effets privés.

Et en cas d'incendie?
Dans le cas d'un petit sinistre, nous (nos sous-locataires) devrons subir les réparations. En cas d'incendie plus grave rendant l'immeuble indisponible durant plus de 6 mois, vous nous serez redevable d'une somme convenue dans notre bail (généralement six mois du loyer que vous percevez; davantage si nous avons réalisé des travaux conséquents en début de bail). Toutes ces sommes peuvent être prises en charge par votre assureur incendie si vous en avez fait la demande à la signature de notre convention.

Que se passe t'il si votre sous-locataire ne vous paye pas?
Rien pour vous. Nous continuerons à payer le loyer et nous prendrons en charge toute la procédure en vue d'une expulsion.

Et si je veux vendre l'immeuble?
Notre contrat de bail prévoit un droit de préemption. C'est-à-dire que si vous vendez l'immeuble, à prix égal nous aurons la priorité pour acheter l'immeuble.
Si nous n'achetons pas l'immeuble, l'acquéreur devra respecter notre bail jusqu'à son terme.

Et si je veux résilier notre bail anticipativement pour que je ou un membre de ma famille occupe le bien?
Notre bail est d'une durée déterminée, notre calcul de rentabilité a été établi sur cette base ( c'est une question d'amortissement du coût des travaux et des autres charges administratives). Cette durée doit donc impérativement être respectée. Une résiliation anticipative est possible moyennant une indemnité qui est prévue dans notre bail. Généralement cette indemnité s'élève à 6 mois de loyer moyennant un préavis de six mois. Ce montant contractuel est cependant déterminé en fonction des travaux exécutés en début de bail. Nous nous chargerons évidemment des modalités de résiliation anticipée avec notre sous-locataire.

Que se passe t'il si le bail qui nous lie à vous se termine mais que le bail que vous avez conclu avec le sous-locataire n'est pas terminé?
En effet, notre durée de  bail ne correspond pas nécessairement avec celle que nous avons conclu avec notre sous-locataire.
Deux possibilités s'offrent à vous. Soit nous nous mettons d'accord et repartons ensemble pour un nouveau bail. Soit vous continuez le bail avec notre locataire jusqu'à son terme et percevrez le loyer que nous avons convenu avec celui-ci.

Vous constituez une garantie locative?
Non, mais le bail est signé par Monsieur Adriaan de Jong, l'administrateur-délégué de la holding sa groupe de Jong immobilier avec la caution de cette dernière. C'est une garantie suffisante...

Quelle est la différence entre votre système et les agences immobilières sociales?
Les agences immobilières sociales ne sous-louent qu'à des personnes précarisées. Par ailleurs, elles ne prennent jamais en charge les interventions techniques.

Je souhaite traiter avec vous pour tout mon immeuble mais seulement un appartement est libre pour l'instant.
Nous analyserons la situation ensemble et trouverons la solution.

En fin de bail, comment me restituerez-vous mon bien?
Comme pour tout bail, il y aura un état des lieux de sortie qui sera comparé à l'état des lieux d'entrée.

Quid du précompte immobilier?
Vous êtes toujours propriétaire, il reste donc à votre charge.

Votre loyer est indexé?
Nous avons calculé le montant de votre loyer sur base de toute la durée du bail. Notre rentabilité est calculée sur cette même base. Votre loyer ne sera par conséquent pas indexé. L'index était négatif en 2009 ...

Votre question?
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Nous pouvons également vous proposer un autre service de gestion locative.

Il s'agit là de l'activité classique de "régisseur".  Dans ce cas, nous nous chargeons pour compte du propriétaire de tout ce qui concerne son ou ses locataire(s), c'est-à-dire : recherche d'un nouveau locataire solvable, établissement des baux et des états des lieux, vérification de la constitution de la garantie locative, vérification des paiements de loyers et charges, indexation des loyers, paiement des charges, commandes et paiements des petits travaux de maintenance, décomptes annuels de charges du(des) locataire(s), résiliation du bail et modalités, gestion des litiges... Cette liste n'est pas exhaustive.  Nous nous substituons donc au propriétaire aux yeux du locataire.

A cet égard, nous ouvrons donc un compte rubriqué au nom du propriétaire-bailleur et lui reversons trimestriellement les bénéfices.  Nos honoraires s'élèvent a 8 % de l'ensemble des montants perçus sur ce compte.   A chaque changement de locataire, nous percevons en outre un honoraire d'un mois de loyer.

Si ce service de gestion locative type "régisseur" vous intéresse, cliquez ici.

Enfin, nous proposons aussi, comme toute autre agence immobiliere, un service location traditionnel.

Notre tâche se limite dans ce cas à la recherche d'un locataire solvable, l'établissement du bail mentionnant le détail du décompte des charges et de l'état des lieux d'entrée (et de sortie) et la vérification de la constitution de la garantie locative.  

Pour ce service, nous demandons un honoraire d'un mois de loyer + TVA. 

Si cette formule vous intéresse, cliquez ici.